Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung

Heute geht es also wieder um Werbungskosten. Diesmal sprechen wir die Vermieter unter Ihnen an.

Um nicht mehr von der kostbaren Miete an Vater Staat abgeben zu müssen als nötig (natürlich in Form von Steuern – was sonst), gibt es mannigfaltige Möglichkeiten, bei Vermietung die Kosten für das Häusle oder die Wohnung geltend zu machen.

Was also ist theoretisch alles absetzbar?

Fangen wir an mit

A wie Abschreibung:
Abschreibung des Hauses (reguläre Abschreibungsdauer 50 Jahre; es gibt natürlich – wie so oft im Steuerrecht – Ausnahmen)
sowie Abschreibung für die mit vermietete Einbauküche oder Möbel,

weiter geht’s mit

Kosten für Strom,
Gas / Öl / Heizung,
Wasser und Abwasser,
Abfallbeseitigung / Müllabfuhr,
Schornsteinfeger
Hausversicherungen, Grundsteuer,
Mitgliedsbeiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein, falls Sie hier Mitglied sind,
Kosten für die Mietersuche wie z. B. Makler, Annoncen,
eventuelle Anwalts-, Mahn- und Gerichtskosten bei säumigen Mietern,
Kontoführungsgebühren – gern auch pauschal mit 16 € -,
Reisekosten im Zusammenhang mit dem Grundstück (Aufzeichnungen führen! Belege sammeln!),
Telefonkosten,
Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung

und last, but not least

Schuldzinsen für Darlehen, die für dieses Haus aufgenommen sind inkl. Damnum / Disagio,
Reinigungskosten,
Reparaturen, Renovierungen und Erhaltungsaufwand, z. B. Einbau neue Heizung, Dachisolierung, …
Denken Sie unbedingt auch an die Kosten für z. B. Rasenmäher oder Gartengeräte, die Sie zur Nutzung für Ihre Mieter gekauft haben!

Jetzt nehmen Sie bei der Vermietung ganz bestimmt auch Umlagen vom Mieter ein. Heißt im Klartext: die umlagefähigen Kosten des Hauses – die Nebenkosten – holen Sie sich mittels einer Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurück.

Diese Umlagen / Nebenkosten, die Ihnen der Mieter zahlt, sind neben der Miete ebenfalls zu versteuern. Diese Einnahmen geben Sie gesondert von der Miete dem Finanzamt an.

Im Gegenzug dürfen Sie dafür alle Kosten absetzen, also gegenüber dem Fiskus als Werbungskosten deklarieren. Diese Kosten mindern sämtlich Ihre Miete, Ihre Umlagen und damit ganz lässig Ihren Überschuss aus Vermietung.

Jetzt kommt’s:

Sie dürfen auch die während eines Leerstands von Wohnungen angefallenen Kosten als Werbungskosten aus Vermietung abziehen.
Dazu gehören z. B. Strom, Heizung, Grundsteuer, Versicherungen, Renovierung und Reparatur sowie die Abschreibung.
Wichtig dabei ist, dass Sie Ihre Vermietungsabsicht gegenüber dem Fiskus nachweisen! Dabei aber Obacht! Mit einer kleinen Anzeige alle paar Monate im amtlichen Mitteilungsblatt ist es dabei nicht getan. Sie müssen sich schon ein paar Beine ausreißen um wieder passende Mieter zu finden und das muss Ihr Finanzamt Ihnen dann auch glaubhaft abnehmen.

Also zum Schluss die Warnung: einfach leer stehen lassen und die Kosten gleichzeitig abziehen wollen – das is‘ nich‘ – das ist kein Steuer-Spar-Modell!

Vermieten Sie mit Umsatzsteuer, haben Sie größeren Erhaltungsaufwand oder Fragen
rund um eine selbst bewohnte Wohnung, bin ich ebenfalls für Sie da.

Ihre Steuerberaterin Andrea Fritsch                                                                                                                                                  veröffentlicht: 15. Mai 2016